资讯 | 贷款申请三大要诀，掌握易如反掌！
文章发布于：2022-01-21 11:44:22
对任何有意买房子的人而言，最基本的问题就是：我该买何种价位的房子？ 我能负担多少贷款？银行同意的贷款额度？
换个方式来说，你衡量了利率、贷款标准及自备订金后得出自身能负担的金额，剩余部分，银行会考量你的薪水、债务及信用来决定你的贷款额度。
许多购屋族倾向使用”速求法”，利用线上网站的计算功能来估算。当然，输入了薪资、日常花费及信用额度，你的确能迅速得出潜在可行的贷款额度。然而，速求法只是粗略估算。实际上，你得到的贷款额度仍取决于不同借贷方的评断标准。
以下三大秘诀能够更准确的判断你是否符合特定项目的贷款条件：
贷款秘诀1：债务/薪资比例 Debt-to-Income Ration（DTI）
借贷方通常会透过债务除以薪资的比例当做基准，并借此判断你
的还款能力。主要是要确认你的薪资能够支付：
每月房贷支出；
其他债务：信用卡、车贷、学贷等。
如果你每月薪资有极高的百分比要拿来负担各种贷款，相对地，就会压缩你日常食衣住行等基本开销。而借贷银行根据统计分析，认为负担高的人准时还款的机率较低。
贷款秘诀2：选择贷款项目
对新买家来说，贷款项目的选择将会影响到还款能力。总体而言，美国有四种常见的贷款项目：
常规贷款：借款人的房贷会被银行转卖给美国境内最大的债务投资公司－Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美（由美国政府赞助之企业）。因次级投资风险较高，此类贷款需要支付较高的头期款及严格的审核标准。
Federal Housing Administration（FHA）：由美国政府赞助，专门针对无法支付20%以上头期款的中低收入借款人。一般来说，首购族及历史信用较差的人适用此方案。
退伍军人贷款 Veterans Administration（VA）：由美国退伍军人管理局所提供，帮助现役及退役军人申请贷款。
US Department of Agriculture（USDA）：又名乡村开发贷款。此项贷款是为了鼓励在乡村及小城镇的买家，由于此类地区地方银行的贷款额度通常低于大城市，希望透过优惠措施，活络地方房产市场。
注：一般国外买家并不适用以上提及之贷款方式。若有意于美国购屋，需联络房地产经纪人，透过他们寻找合适的借贷银行。若国外买家持有美国护照、绿卡及H1B工作签证则适用于常规贷款。
贷款秘诀3：系统自动化审核贷款
一般大众也许不太了解，贷款申请的成功与否大多是透过两大系统的审核。其一为Loan Prospector（LP）由Freddie Mac房地美拥有，另一个为Desktop Underwriter（DU）隶属于Fannie Mae房利美。审核结果可分为：同意、拒绝及或许同意。
综合而言，两大贷款机构供给了美国房地产市场大量的贷款金额。两者线上申请系统也被众多银行及贷款机构所使用。就算是由政府机构背书的FHA、VA及USDA都还是会参考这两大系统的审核结果。
进行方式为银行受理买家的贷款申请，将相关资料输入LP及DU系统，两大系统会经由统计结果来判断申请人的财务状况、信用额度、收入、资产甚至包含过去贷款历史做整体的考量，最终判断出贷款同意与否。
系统化审核的好处在于，系统会自动比较买家的正负面记录，通常正向分数可以补偿负面扣分。因此系统审核会比人工审查来的宽松，许多DTI（债务薪资比例）高达45-50%的申请者，仍有可能通过审查。尽管房利美官方的标准是低于41%。
有技巧的贷款机构甚至会透过微调你个人记录的项目，帮助你通过系统审核。例如利用信用卡申请提高信用分数或是透过其他项目拉高收入总和。但切记，买家必须确定最终的贷款金额是自身可以负担的。
尽管贷款金额高，可减轻买家压力，但最终仍须考虑自身的还款能力。切记不要因为银行可提供高额贷款就开心 接受全额，应考虑自己的支付能力作为最后决定。身为债务及资产的所有人，你应该将所有未发生的支出都纳入考虑，例如孩子未来的大学贷款或是婚礼支出。 最后建议－贷款额度最终决策取决于你及借贷方共同认定可行的每月还款金额。
