转眼间到了十月份，今年的楼市终于有了一点“尘埃落定”的意思。

在年初，业内还是一片悲观，土地流拍早已不稀罕，全国楼盘去化率罕见跌破20%，老业主不满降价、高杠杆炒房客断供的消息比比皆是。

到了3-5月份，“小阳春”一扫阴霾，长三角各热点城市一马当先，苏州买房全款都得托关系，无锡、宁波地王频出，南京八成首付都拦不住排队抢房的人群，随后沈阳、重庆、西安、成都开始接力。

然而，到了7月份之后，楼市转凉的速度超出了所有人的预期。

土地市场仍然是首先受到冲击的领域。

数据显示，在流拍率方面，全国主要地级市8月共流拍55宗地块，流拍率为6.07%。其中二线城市流拍率为4.62%，环比上月流拍率上涨1.98个百分点；三四线城市的流拍率最高为7.66%，环比上涨2.58个百分点。

还有，房地产的资金是越来越紧了。

同策研究院的统计数据显示，8月，40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%，接近5月的最低点。主要债权融资方式融资金额均大幅下跌，其中，公司债融资大跌超八成，信托贷款融资大跌超六成。

融资额降低，必然意味着房企现金流难以为继，想要扛过难熬的日子，除了降价促销、收缩战线以外，没有第二条路可走。

那么，在10月之后，年底之前，短短的三个月时间中，楼市又会出现哪些变化？购房者该“出手买房”还是“再等等”？

笔者认为，我们应该从以下几个方面来考虑。

第一，未来三个月的房贷利率变化情况。

众所周知，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率，1年期LPR为4.2％，5年期以上LPR为4.85％。相比前值，1年期LPR下降5基点，连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化。

那么，换锚之后的房贷利率，有变化吗？

至少从一二线城市的表现来看，没有任何变化，无论是具体执行利率，还是每个月的房贷负担，与原来相差无几。

但是，部分三四线城市，因为库存、额度、人口、供需的情况不同，多多少少执行起来，首套房利率会有所不同，毕竟，央行的规定是首套房不低于5年期LPR即可。

照这样来看，假如你所在的城市年底之前房贷利率能下降30个基点以上，出手买房也不是不可以。

第二，城市分化加剧，“因城施策”的变化。

城市分化在最近几个月表现的越来越明显，最典型的，莫过于“因城施策”的变化。

比如，从9月份至今，我们既看到了湖南临澧、安徽宿州实行购房补贴，河南三四线城市全面放开落户，又看到了呼和浩特三套房停贷、无锡楼市公积金门槛再度收紧，既有放松的，也有更加严格的。

这就是目前调控最典型的特征，有放松的，也有收紧的，不能一概而论。

对购房者来说，假如你所在的城市既有补贴，又有落户优惠，特价房又不少，在年底之前是可以考虑看房的，但是，如果调控氛围只紧不松，没有任何可乘之机，再等等也无妨。

第三，看“抢人”的力度。

最近几年，人才争夺战，成为每个城市的重头戏，送钱、送房、送户口，无门槛，给补贴，五花八门的措施层出不穷。

反映到数据上，我们看到深圳在全部城市中表现最为突出，17年人口净流入率达65%，15年-18年年均复合人口增速为4.6%，均在所有城市中居于前列。强二线城市正在批量崛起，比如杭州、成都、长沙近年来常住人口增速远高于城市中位数水平。

此外，东北除省会和计划单列市外的不少城市，以及中西部的部分非中心城市，可能正面临着常住人口收缩的困境，比如四川的内江、资阳，河南的周口、湖北的荆州等。

当人才成为城市最重要的竞争力时，每个城市，不管地位高低，都要在抢人方面打起十二分精神。

毕竟，抢人这件事，如同“逆水行舟”，不进则退。

假如你所在的城市到处既有意愿，又有力度，还有政策和人口流入的成效，刚需首套房，是可以考虑年底前出手的。

仅仅只考虑这三个方面，显然也是不够的。

关于楼市，曹德旺最近算了一笔账，颇具深意。

有“玻璃大王”、“中国首善”之称的曹德旺，近日接受专访时提到：现在建筑工地劳工一天的工资四五百元，一个月按照30天计算，工资就是15000元。现在有大量的劳工流向了房地产行业，假如工厂的工资和房企的工资一样，那制造业几乎无利可图。

一叶落而知秋，连工地都这么赚钱，买房、卖房的利润可想而知，过去这些年，房地产呈现普涨式的爆发性增长，既拉动了关联行业的飞速发展，也让很多生意人、工厂的生存空间被压缩。

从房改至今，正是因为房子的赚钱效应，让房企、购房者、投机客尝到了甜头，乃至家电、家具、工程机械、装修、建材等行业也跟着跳跃式发展。

经济学家姜超日前发布报告指出，从2000年至2010年，我国城镇化率年均升幅为1.4%，其中2010年当年的城镇化率就增加了1.6%。

而从2010年到2018年的年均升幅降至1.2%，2018年当年的升幅仅为1.06%，这意味着城镇化的进程正在显著放缓。 

显然，房地产的飞速增长，不可能一直持续下去。

我们不应该把以往“无脑炒房就能赚钱”的套路当成准则，更不要把过去三年时间的房价波动，以偏概全的认为“房价会永远涨下去”。

出手买房还是继续等待，已经不是基于价格波动做出的举动，而是根据购房者自身的情况、城市的异同来衡定，财力是否足够？购房资格有没有问题？是为了自住还是赚差价？搞清楚了这几点，再考虑买房的问题也不迟。

·  END  ·